南昌中粮大悦城项目，南昌中粮大悦城项目值得买吗？

admin • 2022年8月28日 pm10:18 • 网络资讯 • 阅读 656

坐标济南东站片区，在2019年10月份，历城控股在中粮大悦城项目附近拿下一宗住宅用地。近3年时间过去了，现在它终于开盘了，案名“悦城壹品”。

直接上干货，看项目的亮点和敏感点。几个亮点：

（1）地方国企平台开发，开发商的资金链风险小；

（2）全新片区，周围无明显污染源，距离地铁站约1公里，距离规划大悦城300多米；

（3）产品较为纯粹，户型在105-128之间，明确的刚需定位。

项目的几个敏感因素是：

（1）周围刚刚开发，有大片荒地，短期配套匮乏；

（2）项目南侧为在建楼盘，东侧、西侧、北侧都是待开发土地，五六年内周围都会有施工噪音。

另外，项目价格约1.4万元/㎡，属于正常价格。项目在市场声音较小，目前销售速度很一般，已网签1套。

接下来看具体探盘分析。

1、规划很强大，商业，办公，公园，地铁等应有尽有！

先看悦城壹品的具体位置：龙脊河以东约200米，工业北高架以北约500米处。或者说，济南东站正南方向约2.2公里，济南第三人民医院以东约300米处。

从济南东站片区的规划图看，悦城壹品远期配套很强大！

它的正南侧不远处是大型商业配套大悦城，正东侧约1.2公里处是济钢公园，正北侧不远处是在建省企总部城，东北侧约1公里处是3号地铁线裴家庄站（待开通），正西侧有龙脊河绿化带、济南第三人民医院。

商业、公园、医院、办公，地铁，应有尽有。

这其中，济钢公园已经建好，第三人民医院已经使用多年。

另外，根据规划，工业南路未来会在凤萧路以南穿过胶济铁路，与凤萧路西线连通。到那时候，项目周围会有工业北高架、工业南路两条大通道，地面交通将会很便捷。

2、周围很“荒”，短期生活很不方便

前景很美好，但现实是骨感的。看项目周边的卫星图：

项目四周，除了南侧是中粮祥云在建住宅地块，其他都待开发的荒地。

为了找到该项目的工地，我们在附近转了两圈，终于从项目西南侧找到一条小路，并远远地看到两栋正在施工的楼体。

走近该项目，可以看到这两栋楼已经建设到4-5层。这两栋楼位于项目最南侧，也是已经拿到预售证的2号楼和6号楼。

这里给人的直观感觉是，太荒了。向南望去，规划中的大型商业综合体中粮大悦城还是一片荒草，没有任何开工的迹象。

根据规划，悦城壹品南侧是中粮祥云住宅地块，目前已经在建；东侧也是中粮祥云住宅地块，还有一个小型社区公园，但均尚未动工；北侧、西侧是规划住宅地块，土地未成交。

项目周边要想成为一片成熟的城区，至少需要六七年以上的时间。

3、全是17、18层产品，无日照不足居住公寓

悦城壹品规划建设6栋楼，全是17、18层产品，共有约450套房源。

它的土地容积率为2.4，建设17、18层产品稍显拥挤。所以，它的楼间距基本为三四十米，对于17、18层产品来说并不开阔。

不过，由于的产品规划早，西侧、东侧没开始建设，所以项目目前采光还可以，并无日照不足的居住公寓。未来其他项目在建设时，即使可能会遮挡悦城壹品采光，也不得让悦城壹品产生居住公寓。

它的大门设置在南侧、东侧。其中，东侧有两排独立的商铺，商铺前有几个地上停车位。小区内没有地上停车位，可保证机动车的人车分离。

4、功能区全的小三室、小四室，紧凑户型，适合刚需

在产品户型方面，它只有3个户型，分别是105㎡、115㎡、128㎡，都是一梯两户，具体分布如下：

来看这三个具体户型：

这三个户型还不错。

各个户型基本做到了全明通透，105、115㎡户型拥有两个卫生间，且均为明卫（有窗户）；128㎡户型做到了四面朝南，而且是紧凑的小四室布局。

从户型上看，这个项目定位很清晰：功能齐全的小三室、小四室，适合刚需买房人。

结语

整体来说，悦城壹品作为一个定位刚需的楼盘，产品方面做得还不错。尤其是户型方面，虽然不能说很精彩（毕竟是紧凑小户型），但功能方面能有的都有了，且没有明显BUG，这已经很不错了。

在价格方面，该项目位简装交付，厨房、卫生间有简易装修，毛坯价格1.4万左右，简装需另外加钱，周围中粮祥云一万四五、天鸿君邑约1.5万的价格相比，价格算是适中。

不过，当前市场总体情况一般，在加上项目在市场发声较少，项目在上月首次开盘推出了6号楼的68套产品，去化只有十多套。

再加上办手续、网签的滞后性等，目前项目网签只有1套。

正在济南东站买房的刚需小伙伴，可适当关注该项目，但也不必着急入手，仔细比选，慢慢挑，找最适合自己的楼盘。

—全文完——

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