北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

很多人来咨询时总说希望保值，但有时候提的要求让我挺迷糊。比如说：不求升值，只要能保值就行；还有的是不求赚钱，不赔就行；再有的是希望能跟上CPI；最无语的前几天一个搞金融的来说，希望能跟上GDP，真不知说什么好。

不求升值能保值就行，那打个比方买了别墅的那些业主，很多都没怎么升值也没赔，但心里真的认为保值了吗？典型如大名鼎鼎的北京院子，2013年底开盘的，本来说有人都预期售价得在10万以上，但赶上宏观调控，被批准的价格仅仅7.7万。买房人们觉得占便宜的机会到了，于是纷纷抢购，当天日光，泰禾入账18亿。业主们确实是也算占了便宜，可从当时到现在，北京大盘几乎翻番，而北京院子的均价肯定是过10万了。前几天有业主问我这算保值好的吗？我能说什么，只能是自己觉着呗。

希望能跟上CPI，也不难。中国的CPI一般是不会超过3%的，否则就该归入严重通胀甚至恶性通胀了。统计数值一直是很配合的，几乎没有超过的时候。那如果以2000年为基点的话，即便是复利计算，到今天也肯定没翻番，估计在160-180%左右。按这标准买房的也有合适的，比如建外Soho的商铺，2001年的时候都均价3万多。前几天朋友看了一个位置挺好的，竟然要价高达5万多一平，绝对接近翻番了，很有可能跟上了CPI。但如果是你买了这商铺，看着北京大盘20年接近20倍的涨幅，神马心情？

至于能跟上GDP就更不好说什么了？国内生产总值，其实这就相当于赚钱多少，至少是接近。比如从2000年至今，北京的GDP增长了12倍，人均工资也增长了10倍，相差不多。那就看看自己的收入吧，2000年时北京人均年收入15000左右，到去年是接近15万。那就先看看自己的收入是否跟上了大盘，是否拖了北京的后腿。然后再看就算跟上了工资增长，是否能买的起北京的房！

所以，要我说就甭谈什么不求增值赚钱只图保值了，这都是相当于自己跟自己比，平衡心态时很有用，但在市场上则没什么意义。也甭跟什么各种公开的指数比了，未必准确。而且这种比较还相当于跨行呢，卖菜的跟修鞋的比收入意义不大，还是先和自己所在的行业内部比吧，这才有可比性。

二、

在我看来，如果买了房想看是否保值，最简答就是跟二手房大盘比，均价涨多少你没被甩下就行。2010年之前的价格指数经常扭曲，那是因为掺杂了大量的新房价格，而这些年基本都是二手房的市场了，几家中介的数字基本准确，上下差不多。那就选在横盘期比比，超过了就是赢，落后了就是输，没什么可说的，也犯不上自己骗自己。

另外我一般用M2来当做参照物，这或许相对还靠谱一些。M2的意思是广义货币供应量，包括了现金和各种银行存款，也就是一切有可能进入市场流通的货币，也可以认为是可以成为购买力的资金，总之就是市场上流通的钱。M2增速就是在一段时间内增加的比例。比如2020年的M2总量是219万亿，2021年是238万亿，那增速就是8.6%。

也就是说，在过去的一年中，中国市场上的钱增加了8.6%，那就看你家的资产是否增加到这个比例了吧。如果跟上了就很好，没跟上那就是拖了后腿。

用M2和GDP比较一下吧，看看为什么用M2更合适些。2000年中国的GDP总量是10万亿，2021年是114万亿了，11.4倍。而M2呢，2000年13.5万亿，去年是238万亿，17.6倍。

那北京的房价是什么情况，2000年的时候北京均价3400，去年的数据我没看到，就用2020年的6.5万吧，应该上下差不多。那6.5/0.34=19.1倍，房价涨幅超过M2，更超过GDP。GDP代表赚到的钱，M2代表实际发行的钱，你觉得跟那个数字比更合适？

三、

当然在市场上还流行一种方法，就是用M2-GDP，认为约等于实际通胀。但我认为这么计算没什么太大道理的，因为M2是存量，某个时间点上的数值。而GDP是流量，是一段时间内的结果。两个数据的性质不同，按说是不能进行比较的。

不过这也无所谓吧，咱也不是经济学家，没必要弄的那么严谨。可以把这种计算单做检验CPI的一种方法，在对比货币购买力来讲也差不多。就像用上面的数字，2000年至今，M2涨了17.6倍，GDP涨了11.4倍，那17.6-11.4=6.2倍。也就是说，中国近20年来的实际通胀是6倍，2000年的1万块等于现在的6万块。

这个比例也基本接近百姓的收入增幅，2000年的时候北京平均工资1.5万，每个月1000多块钱。到了去年2021年，官方数字的北京平均收入已经是10万了，也是6倍多。所以我一直这么认为，这种方式在短期计算购买力的时候意义不大，但长期来看还行。

比如2020年的M2总量是219万亿，2021年是238万亿，那增速就是8.6%。而GDP在2021年的增长率是8.1%。如果这么计算，那8.6-8.1=0.5%。可统计局公布的CPI还是0.9%呢，那0.5%正常吗？

不是太正常，因为这是建立在2020年GDP增速2.3%，M2增速10.1%的基础上的，那2020年的实际CPI就是10.1-2.3=7.8%。而2020年的CPI官方数字才2.5%，是不是又差的太多了？

之所以说短期的不太准，那是因为咱们的CPI中猪肉占的比重太大，大到和粮食蔬菜水果什么加一块儿差不多了。那猪肉价格的波动就能严重影响到CPI的变化，而2020年猪肉暴涨，2021年又是暴跌，所以这数字的意义不大了。

而M2和GDP，在短期内和百姓的关系都不是很大。因为M2是全社会的钱，包括所有人的存款。可任何一次的货币增发都是以贷款形式流入市场的，而能最早拿到这些贷款的，除了央企国企就是拥有优质资产的家庭，只有他们敢于借贷还能够借到。而普通百姓呢，尤其是没有可抵押资产或胆儿小的，那就在傍边吃瓜看着就好了，看累了就再吃点儿酸葡萄。

而GDP在短期内就更是几家欢乐几家愁了。就像疫情到现在，中国的增长是2.5%和8.1%，可这是平均数，而任何平均数都是没意义的。这其中或许是旅游、教培、餐饮等行业赔钱，而外贸、医疗、煤炭等行业赚的盆满钵满。资本虽然最终会流入所有行业，但有快有慢，有多有少，等轮到你的时候，或许利润早没了，剩点汤儿而已。

四、

我之所以用M2为主来对比房价，那是因为楼市是个典型的资金推动型的市场。

商品价格是由供需关系决定的。而在楼市中，表面的需求是买房人，实际上是他们兜里的钱，更主要的是能从银行贷到多少钱。那供给呢，表面上是房子，实际上是房子所依附的土地。

房子并不值钱，20多年来建造成本没怎么涨，全国各地房子的造价都差不多。而价格差距最大的其实是土地，表面上是房价涨了，其实是开发商拿到的土地价格涨了，房价只不过是标志物而已。

那在政府不提供大量供地的情况下，如果市场上的钱增多了，那必定有一部分流入楼市。那无论开发商还是买房人都有反应快的，他们就会拿原有资产抵押而借入资金，再次购买优质资产，从而推动了最终商品房价的上涨。

而M2和GDP呢，M2相当于投入的钱，而GDP相当于赚到或收回的钱，投入的多赚到的少，说明钱变毛了。那二者在长期比较之下，就能看出实际上赚了多少钱。但是，钱在同时的购买力下降了不少。因为在任何一个经济体中，温和通胀（3%以下）都是必须的，这是刺激消费的必须手段。所以通胀永远在进行，随时在发生，只是看幅度多少而已。

总之，一方面是M2注定在增发，肯定超过GDP。一方面的通胀的幅度随着年头儿逐渐扩大，二者都不可避免。那你的资产，尤其是资金推动型的资产，最好能跟上M2，这叫跟上大盘。其次是跟上城市的房价大盘，也算不上亏，大伙儿都这样。最低那就是跟上板块的大盘，将来在周边置换的话不吃亏。

而你的工资收入呢，或者是现金增长，最好能跟上实际CPI，也就是通胀，让你的日常购买力不下降。2000年1000多块钱在北京基本能生活，能在丰台四环外租个两居室。到现在人均涨到7/8000块钱，也能生活的还行，在丰台四环外还能租个两居室。

所以我还一直有个观点，就是在北京，工资涨幅约等于房租涨幅。反正就是这么多人这么多房，大家竞争房源，工资涨了房租就涨，或者房租涨了工资不得不涨。哪个早涨晚涨都无所谓，反正最后都是白忙活，为他人做嫁衣裳。

五、

最后说一点，历史上都用粮食来衡量货币的购买力，到现在还是有很多人以此来进行比较，但实际上已经没什么意义。

从古代一直到解放前，农村的生产力基本差不多，自从牛耕铁器普及之后就没什么变化，基本都是南方300斤上下，北方100多不超过200斤。比如1950年，全国水稻的平均亩产不过是141公斤，北方的小麦才45公斤，全国人均粮食产量200公斤，也就是每天一斤粮食。这种生产力在2000年里基本上变化不大，所以用粮食来衡量购买力很稳定。

但是，自从化肥农药普及之后，又有了新中国的大力兴修水利，粮食产量率创新高，到去年整整增长了6倍。那商品价格是由供需关系决定的，在粮食产量增加的情况下，再机械的用粮价来衡量购买力就很不准确了。况且，中国的粮食是有着巨额补贴的，真实价格也就根本体现不出来。

所以，那些简单的用粮食价格来比较购买力的专家们，不是傻，就是坏。傻的不多，坏的多。在现实社会生活，最好用今天的价值体现来考量购买力。两种东西相对准确，第一就是平均工资，肯定永远都是保证普通人的普通生活。其次就是大城市的房租，也是让人留在这个城市的最基本需求。能否跟上，看自己。至于房价那是资本层面了，有了更好，没有别强求，等着熬着就是了。

仅供参考。