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当下的惠州楼市，正在经历着微妙的转变。

一方面，市场大环境下，房子逐渐回归居住本质，中心区的价值持续被放大。

另一方面，房产持有周期变长，也变相增加了置换的成本，在此之下，一步到位成了许多人置业的新选择。

| 已获视觉中国授权

因此当下购房，需要对区位、配套、产品、保值能力，全面考量，有足够力量面对未来数十年的居住需求。

房叔认为，能一手，就不选二手；能舒适，就不将就。想要找到置业的金科玉律，把握三个关键词就足以：中心区、高确定性、一步到位。

惠州中心区，哪里还有机会？

在此之前，我们先来梳理清楚一个概念：惠州中心区，指的是哪里？

事实上，这个答案千人千面，各自成理，但我们从地段、城市热点出发，总能找到具有吸虹效应的中心定位。

摊开地图，以区位地段划分，东平半岛-东江新城是妥妥的城心地带；跟随城市热点走，惠州“中心”则经历了几次变迁：河麦商圈-江北CBD-金山湖。

｜中心区示意图

从不同的角度出发，可以看到，惠州没有绝对且单一的中心，每个中心都是时代发展的产物，而这些中心，无一例外，都成为宜居、繁华的代表。

经过时间的沉淀，中心区在商业、交通、教育、文体等配套都已落成，一手都市繁华，一手生活烟火气，都是肉眼可见的美好。

翻开百度热力图，更为直观地感受到，中心区的人气之旺。

| 百度热力图

当然，中心区繁华的背后，一个越来越凸显的问题摆在眼前——中心区土地开发愈发饱和。近三年来，惠州中心区仅拿出1宗地块，出地率不足0.5%，稀缺程度可见一斑。

近三年惠州土拍情况
年份	总成交地块（宗）	中心区地块（宗）
2020	153	0
2021	62	1
2022（截至9月）	23	0

于是我们看到了，环中心区的土地资源开始利用起来，开发成一个个“新城”。

由于中心区极度缺货，不少买房人只能从这些新区域里作选择，然而新城的吸引力在于“新”，现实问题却不可避免，比如学校迟迟未建，孩子读书难；又如规划道路建设进度慢，回家难；再如生活配套空缺，购物难……

对于购房者，概念性蓝图说得再天花乱坠，在尚未落实之前，也仅限于规划，只有真正的眼见为实，才能去谈居住、去谈生活、去谈价值。

那么，中心区真的没有机会了吗？

筛选下来，惠州中心区，有环境、有配套的项目也是有的，但难点就在于门槛，以及等待的时间成本上。

｜买房难示意图

置业中心区，能不能一步到位？

既然如此，想在中心区一步到位，怎样才能选到最优解呢？

首先，从开发历史角度出发，河麦片区、东平半岛两个区域，承载着惠州悠久的历史文化，也是惠州最早的居住起源地之一。

因此，在城市化进程中，围绕这两个居住密集区率先进行了城市开发，商业楼、时尚街、摩登小区纷纷兴起，焕然一新。

然而也因为开发时间最早，彼时靓丽的城市面貌慢慢衰败，加上一些历史遗留问题，如今老旧的城区界面，定型的交通路网，早已跟不上时代的发展与需求。

| 惠州老城区界面，图源惠州发布

相较于这两个中心区而言，江北、金山湖以及东江新城，都是经过系统性规划打造的中心区，无论居住环境，还是交通配套，都是当下惠州的上乘之选。

结合城市面貌，只有江北、金山湖、东江新城三者符合舒适条件，那么，楼盘和房价方面是否匹配呢？

区域	在售楼盘特点	房价（万/平）
江北	边缘化、体量小、配套不完善	约1.6
金山湖	小体量、大社区都有	破3
东江新城	暂无新盘	二手房约1.2-1.9

江北的版图范围较广，区域内不同地段发展差异明显，目前仅是围绕CBD、沿东江段的环境较优、配套集中；边缘化地带，则需要花上较长的时间等待，试问，这样的熬鹰成本，又有多少人能接受？

以湖心岛为代表的金山湖，单看房价，少则2万/平，动辄破3万/平，恐怕大多数人也已高攀不起。

综合以上，东江新城，无论在区位、配套、居住环境、房价维度各方面，高度契合一步到位的需求条件。但致命点是，东江新城新货断供已有3年之久。

难道，分析那么久，置业中心区仍是无解？

| 纵横交错的路口

久违上新！新世界天澜来解围

先别着急！

房叔获悉，位于东江新城的新世界天澜即将面世，置业中心区，终于迎来最优解。

其区位价值，无需太多赘述，摊开地图，足以展示其交通、教育、生活、商业配套的醇熟度。

| 项目区位交通配套示意图

可以说，购房者置业的三个关键，新世界天澜通通都满足。

当然，在楼市洗牌大环境下，品牌实力同样不可忽视，事关着楼盘交付、品质、产品力各种居住指标。

在惠州，提起新世界中国，大家可能略微陌生，但提起“长湖苑”，便明了于心。

作为最早一批进入惠州市场的品牌房企之一，新世界中国，在东江新城尚未出炉之时，便以前瞻性目光择址于此，给惠州人带来新式的品质社区——长湖苑。

| 摄于2022年1月

不仅如此，新世界中国还被业界称为地标专家，在全国各地缔造不少城市名片，如广州的周大福金融中心（广州东塔）、K11购物艺术中心……无一例外，赋予了城市不一般的底色。

新世界中国的实力，不言而喻。与此同时，凭借这一番雄厚功力，其笔下项目在成长性上，也始终跑在市场前端。

比如新世界长湖苑二期（2005年建成），二手均价约1.01万/平，而同时期某小区（2005年建成）在售均价仅约0.98元/平。

| 贝壳找房

甚至，其保值能力比肩不少新社区，显而易见，两个“年龄段”差距近12年的小区，新世界中国的产品更具价值力。

| 贝壳找房

而现在，中心区久违上新，新世界中国带来的是更高阶的奢居作品——新世界天澜。

众所周知，深圳太子湾湾玺、广州凯旋新世界，均是所在城市的顶奢代表。

深圳太子湾湾玺，高踞邮轮母港之上，紧邻一线海景

广州凯旋新世界，位于珠江新城CBD，南望珠江，北临珠江公园

它们无一例外，都落在滨水之畔，而新世界天澜，则是继它们之后，在大湾区打造的又一座水岸人居作品。

那么，它究竟会擦出怎么样的火花呢？

据房叔了解，新世界天澜不论在建筑设计、产品品质，还是社区打造、环境设施，充分考量了当地气候与文化脉络，一个具有人文理念、精工奢居的作品，即将呈现。

| 新世界天澜效果图

这样的作品，与新世界中国“予城蕴新”的承诺，高度契合。

它要做的，不只是栖身的空间，而是赋予生活美好的归宿；要传达的，不只是有温度的世界，还有人文价值构建的有趣灵魂和城市底蕴。

让我们一起期待，一座城市人居新范本的到来！

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